【土地活用】介護施設の経営をする前に知っておきたい情報を解説

土地の活用方法には様々なものがありますが、介護施設の経営があるのはご存知でしょうか。土地を有効活用できるとして、注目されている方法です。この記事では、介護施設での土地活用を検討している方に向けて、経営方法や手順、メリット・デメリットなど、知っておきたいことを解説します。

介護施設の経営方法

はじめに、介護施設の経営方法を３種類紹介します。

• 事業用定期借地方式
• リースバック方式
• 自分で負担して貸し出す

事業用定期借地方式は、事業者に土地を貸し出して、賃料と地代を受け取る方法です。

契約期間は10年以上30年未満で、契約更新がありません。30年以上50年未満で期間を定めることも可能で、その場合は契約更新があります。

リースバック方式は、建物を建てたい企業が土地のオーナーに建設協力金を渡し、オーナーがその資金で建物を建てて事業者に賃貸する、という方法です。

オーナーが受け取る協力金は保証金であり、返済するまでは賃料から差し引かれた分が収入となります。

自分で負担して貸し出す方法もあります。施設の建築費用を土地のオーナー自ら負担し、建物を利用したい事業者に貸し出す方法です。

建物の賃料を高く設定できるので、高い収益が見込めますが、初期費用が高額になる点に注意しましょう。

実際に経営するまでの流れ

実際に経営するまでの一連の流れを、以下で解説します。

• 専門会社に相談する
• 賃貸契約を作成する
• 建設を開始する
• 実際に経営を開始する

土地活用を検討する際は、最初に専門家に相談してみましょう。

建て貸しするか、土地だけ貸すのかといった点も、プロの意見を参考にすると判断しやすくなります。

老人ホームの相場についても、詳しく聞くと良いでしょう。

「ケアプロデュース」では、介護施設の土地活用に関する相談に、丁寧に対応してくれるのでおすすめです。

活用方法が決まったら、介護事業者と賃貸契約を交わします。

前述した「事業用定期借地」として賃貸契約をするのが一般的です。事前に、安心して任せられそうな会社を調べておきましょう。

介護事業者からの意見も考慮して、具体的なプランを作ります。

プランが決まったら、施設の建設開始です。

建設が完了したら、いよいよ介護施設の経営がスタートです。

直接契約か、仲介業者をはさむのかによって収入は異なります。

メリットとデメリット

土地活用で介護施設を経営する、メリットとデメリットは何でしょうか。

以下では、それぞれの例を挙げて説明しています。

メリット①　安定した収益が望める

介護施設の経営は、建物の全部をまとめて貸す「一棟貸し」が一般的です。

アパートやマンションの経営は、空室が発生するとその分賃料が減りますが、一棟貸しすると賃料が固定されます。つまり、施設利用者の増減に関係なく、安定した収益が見込めるのです。

メリット②　相続税の節税ができる

土地と建物を一括で貸し出すと、相続税の負担を減らすことができます。

「賃家建付地」と呼ばれる特例がされるので、評価額が下がるのです。現金で資産を保有するのと比較して、評価額を約半分に下げられます。

デメリット①　希望した介護施設になるとは限らない

様々な種類の介護施設がありますが、建築基準法や自治体のルールなどによって、建設できる施設は異なります。

そのため、希望しているタイプの施設を建てられない場合もあるのです。所有している土地の特徴を事前に調べておきましょう。

デメリット②　初期費用が高い

介護施設は一般的な家と比較して規模が大きいので、初期費用が高くなるのは避けられません。

前述した「リースバック方式」を使うと建設協力金を支給してもらえるので、費用の問題を解決できる場合もあります。

まとめ

土地活用による介護施設の経営は、良い方法だと言えるでしょう。安定した収益が見込める、節税ができるなど様々なメリットがあります。一方で建設には制約がある、初期費用が高いといったデメリットもあります。専門家に相談しながら、納得のいく形で土地活用ができるようにすることが重要です。